冯仑:万通集团创始人

        对于绝大部分中国人来说，特别是还没买房的人，房子是一种信仰，就像我们对家庭的信仰一样，这是在长期的历史文化沉淀中形成的。

        很多人都在纠结「先上车」还是「再观望」，最怕攒了很久的辛苦钱，最终没有换来一套自己满意的房子。

        买房这么大的事儿，谁都不愿意「踩空」，也不愿意错过好房。

        而拿不定主意，首先是因为不知道政策还要怎么变、什么时候变、变了之后该怎么办？

        有时候，就怕买房计划赶不上政策变化。

        政策是我们买房的指向标，没弄清政策的出台逻辑、规律、决策空间、对房价的影响等问题，买房就没有方向，就无从下手。

        为什么有些人就能根据政策和新闻捕捉到有用的信息？如果买，是在一二线买还是在三四线买？刚需怎么计划，投资又如何计划？这些问题其实都和房产政策息息相关。

        现下，政策频繁变化，各省市地区的房产政策都不一样，再加上货币政策、税收政策、土地政策等，作为一个普通老百姓(603883,股吧)真的很难理解这些复杂的政策。

        其实，买房或是卖房节点啊、时机啊，政府都已经告诉你了，线索就隐藏在政府出台的政策里，只是大部分时候你读不懂也看不懂这些政策罢了。

        最近几年所有的政策，都杂糅了政府管理房地产市场的技术和艺术，技术有它的逻辑和方法论。

        那么，房地产政策出台的逻辑是什么？一般有3大规律：

        1.解决中低收入人群——解决公平问题；

        2.关于经济增长，具体说就是土地财政——解决国民经济增长问题；

        3.宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

        从第一个逻辑讲，今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策，几乎涵盖到了每个领域。

        比如说有年轻人的白领的公寓，长租公寓，也有低收入人群家庭的经济适用房，还有廉租房，也还有关于改善性住房，针对这部分人的一些购买政策，我觉得这个政策相对已经体系完善了。

        第二个逻辑政策上讲的话，之前大概在99年到09年这十年政策非常多，主要是要刺激经济成长，刺激城市化，刺激大家来买房，然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

        但是由于经济成长依赖土地财政，逐步形成了整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融的局面。

        这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险，所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。

        相反抑制的政策会很多，比如说要针对土地财政，那么怎么化解这个风险，抑制房地产的快速的土地供应，销售，开发，金融支持，这些政策都会是反向的政策。

        目的就是要去除土地财政这样一种模式，化解系统性金融风险。

        再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过50%，进入速度放缓的拐点，因此也进入到政策频率降低的区间。

        第三宏观经济的调控政策，化解房地产在高价位上大量的存量资产，同时也要处理好金融的系统的联系。

        在这种情况下，防范金融风险，既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平，又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

        所谓限售、限购、限贷，所有这些东西都是抑制市场的交易，增大交易的制度成本，使交易越来越不容易，目的就是要平衡增长和风险。