中国网地产讯 2019年1月10日下午，由中国互联网新闻中心•中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。论坛现场，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领进行《全流通时代：2019年房地产行业展望》主题演讲。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

2018年房产市场核心判断复盘

在对2019年市场展望前，杨现领先对2018年的核心预判进行了复盘。

杨现领在对2018年全国房地产市场成交数据进行解析后表示，2018年的全国楼市，实际上经历了新一轮的高歌猛进——全年新房交易额超过10万亿，二手房交易额超过6万亿，租赁大概1.5万亿，整体交易额接近18万亿的。而过去的3年整个中国房地产市场已经在高位运行了3年，“连续3年超过18万亿的运行，大部分学者的判断对2018年都是悲观的，实际上又是非常不错的一年”。

不同于杨现领之前的预期，2018年的房地产行业并没有迎来所谓的“品质之年”，反而是品质全面崩溃的一年，在一系列限制性政策性，开发品住房品质出现史无前例的倒退。

另外，2018年还是机构化租赁全面崩溃跟洗牌的一年，倒逼的企业非常多，企业爆仓、并购事件是由发生。整个长租的企业，长租的市场，租赁的行业，经过六七年自发增长之后，陷入休整期，而且时间会比较漫长。

此外，杨现领还认为，在2018年，一二线二手房市场价格回落，三四线全面**，城市圈时代并未如期来临，我们离城市圈越来越远。政策的长效机制也没有来临，而且越来越发现个它会变得相对，中央不再有统一的长效机制，把权力下方给地方，所谓的足够并举也未实现加速”。

2019年房地产市场的六个展望

谈及2019年房地产市场展望，杨现领用“市场下行、剧烈拐点、二线压仓、一线底火、库存再起、中温放松”六 个 关 键 词 预 判。

自然下行。“下行是内在的，是市场的，而不是别的因素，就是因为购买力无法支撑继续的量价上涨。”杨现领表示，今天整个房价超过万元的城市60多个，两三年前20多个。房价过去3年连续上涨，我们认为购买力是不支持的。2018年很重要的原因因为调控带来的倒挂，认为刺激的虚假繁荣。抢房子就能够抢到钱，一二手价格差太多，一定会过渡刺激需求集中释放，因为价格差实在太吸引力，这种需求透支比较严重，未来一定是下降的。

巨量拐点。过去3年都在18万亿市场上高歌猛进。2018年数据显示，新房成交数量已经在下降，二手房大概下降今年六七月，价格也在回落。价格下跌的城市数量也在增加，三季度上涨城市81%，四季度变成62%，2019年一季度会进一步出现回落。杨现领表示：“成交周期在延长，而且只有调价占比，成交中涨价占比在下降，降价占比在上升，整个市场是在相对买房比较强势的阶段”。

二线压仓一线底火。二线明年稳定性会比较强，无论是二线的二手还是新房，相对都是稳定的基石。关于一线城市房地产市场，杨现领表示“只要北京、深圳、上海不跌，全国不会大跌，只要它们不跌，整个市场只会存在结构性风险，而不会系统性风险。”在杨现领看来，2019年总体大城市存在大幅房价下降的压力并不大，成交量和成交价回落的趋势基本稳定。

库存再起。2019年新房库存，包括三四线，特别是二线，库存存在去化难现象。杨现领表示，北京2019年新房供应也会比2018年大很多，上海2019年可售部分1万亿，周边市场加一起五六千亿，整个市场明年库存压力在三四线，二线都会比较大，再度进入去库存的弱周期。

中温放松。关于“中温放松”的核心含义，杨现领表示，政策会放松，是边际放松，不会总量过渡放松，地方政府和家庭居民，特别是年轻人已经不具备进一步加杠杆的空间。2019年房地产调控政策的放松等同于刀刃上的平衡，很难取得平衡。