3.15是一年一度的国际消费者权益日。每年的这一天前后，各种投诉、维权问题都大量浮出水面。而买房置业，这件人生中的大事更需要和谐放心的消费环境。一代人甚至是几代人的积蓄换来的安身之处，如果出现问题怎么办？如何维权？下面记者精选了广州房地产行业近一年来的6个消费纠纷案例，请律师分析，给各位读者参考。正所谓“买房不易，且买且仔细”。
  案例1 物管不作为，小区业主不满
  广州海珠区某大型小区的业主刘先生表示，他是在2005年买的该楼盘，刚开始的时候，小区绿化和物业管理都非常好，加上小区位于海珠区中心位置，各方面都让他很满意。不过，近一两年，小区的卫生差了，治安也不好了。“过年前的一两个星期，小区有四五户业主家被盗了”，刘先生和其他业主认为，小区之所以发生那么多盗窃事件，和小区物管分不开。“这里虽然有保安，但形同虚设，任何人都可以自由进出”，业主们认为，一个居住人口超过一万人的大型小区，竟然不设任何门禁，保安都是四五十岁以上的大叔，不合理。
  令业主大为不满的还有卫生条件。业主张阿姨告诉记者，她在小区住了多年，经常看到小区里面有一堆堆的垃圾，没人打扫，小区里的老鼠甚至“明目张胆”地出来“散步”。她和一些清洁工聊过，原来小区内的清洁工一个人需要打扫好几栋楼的卫生，而每个月的工资也才2000多元，所以清洁工没有打扫的积极性。业主们称，这都是物管不作为所致。
  事后，物管负责人表示，已经和业主代表达成了一致，将尽力搞好小区各个方面的管理。而首当其冲的是就是设立门禁。据记者了解，目前该小区的门禁已经在试运营阶段。不过业主认为，这种门禁一人打卡后面可以跟进五六个人，应该设立三角门禁才能真正起到防止非小区业主进入。不过物业负责人也有自己的苦恼：小区人多相对较杂，而且租客占了相当比例，光业主实名登记办理都催了很长时间。一个小区要搞好不能只靠物管，业主也要齐心协力。
  案例点评：
  伴随着房屋的商品化和产权的个人化，物业管理与业主之间的矛盾越来越激烈化，俨然已成为“难解之痛”。如何规范物业服务,提升服务水平，已成为物业能否健康发展的关键。近几年，物业公司被炒事件频频发生，有些小区几度更换物业公司，就连高档小区也发生过物业公司被炒事件。
  律师说法：
  广东领路律师事务所律师李成表示，业主可以依据双方签订的〈物业合同〉要求小区物管按协议履行相关的义务，如搞好小区的卫生、做好小区的安全工作等；如果物业公司没有改进，小区的居民可以通过业主委员会解除与小区物管的合同，重新选聘物业管理公司。
  案例2 楼盘配套“名校”没了，谁之过？
  最近，增城某楼盘的业主向记者爆料称，该楼盘开发商承诺的“名校”不仅没有按时开学，而且学校也换成了另外一家。该业主表示，开发商之前承诺，会引进广州某名校的增城学校，包含公立的小学和中学以及私立的幼儿园，有广州户口即可入读，预计2016年交付使用。但如今的承诺成了“一纸空文”。
  针对此事，开发商有关负责人回应称，公司确实已经和该学校谈妥了，但是在签约问题上拖了一段时间，后来又有政策说名校不能进社区挂牌，所以现在正在和该学校谈其他的合作模式。同时，该负责人无奈地表示：学校进驻的时候正是楼盘四期销售的时候，所以公立学校主要是为了满足四期业主孩子读书的需要，而不少要求学位的业主是多年之前买的一期二手房的，其中很多更是“无户口，无社保，五工作”的人员，也要读小区的公办学校。不过，在记者发稿前，该负责人又进一步表示，和某名校的合作很快会有重大突破，不会让想读公立名校的业主失望。
  案例点评：
  近一两年，随着名校资源的稀缺，不少楼盘都纷纷引进“名校”以促进销售，“名校环绕，书香府邸”、“0~12岁一站式教育”……这是很多楼盘借学位打出来的广告，然而，最终是否真有学位却不是开发商说了算，这让不少掉进购房“陷阱”的家长直呼“买学位房是个大坑”。而纠纷最根本的原因就是开发商的乱承诺问题，不少房地产商打着“学位房”的名号宣传楼盘，但当业主们满怀欢喜入住后竟发现与开发商承诺的并不一致，“学位房”只是“学区房”，或者原本承诺的市一级学府变成了镇一级学校。
  在采访中记者了解到，很多业主对于学区房与学位房的概念模糊，根本分不清到底什么是学区房，什么是学位房。据业内介绍，所谓学位房，是指只要购买带上学名额的楼盘，不论户口是哪里的，也不用参加入学考试，每户就有一个上学名额，但是上学的孩子只能是购买人的直系子女。正是看中了这一点，很多家长为了孩子上学而匆忙买房，这其中不乏很多误区。通常我们所说的学区房，仅仅是指在楼盘所在区域内或者附近有学校，但是能否如愿就读，就要综合考虑户口、学区、小区入住率、成绩等多方面因素。
  不过，未来学位房纠纷可能会进一步减少，去年，广州市政府办公厅印发实施《关于进一步推动全市义务教育均衡优质发展的实施意见（2016~2018）》（以下简称《实施意见》）明确提出，当地教育部门应在楼盘预售前提前介入，出具相关文书，进行学位划分信息公告。如果能这样做，意味着家长今后买学位房再也不用担心被中介或开发商蒙骗了。但也有业内人士提出，由于地段生难以提前统计，楼盘预售前要公告准确的学位信息很难做到。
  律师说法：
  上学名额固然重要，但是买房毕竟是大事，千万别让虚假学位房忽悠。有政策的支持外，家长也必须留个心眼。广东领路律师事务所律师李成表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。如果购房者认为开发商的楼书或宣传内容对自己是否购买该房屋起决定性作用，应该要求开发商将该内容写进合同，因为很多开发商都在补充协议里明确约定“沙盘、楼书、宣传书等不构成要约，不作为房屋交付的依据”的相反约定，实际交房时宣传内容与实际不符的购房者很难获得支持自己的证据。也就是说，如果双方的购房合同中，没有写上入读“名校”的相关约定，购房者很难获得支付。开发商可能承担虚假宣传的责任，但购房者也很难追究开发商的违约责任。因此建议选择学区房的购房者不要轻信开发商的宣传，可以去附近房产中介、网络收集信息，或者去街道办事处、居委会以及当地教委询问，通过多方面的信息得到印证。
  案例3 楼盘取消月保 车位只能出售或临停
  广州多个小区的停车收费纠纷尚未完全平息，去年6月位于广州番禺区大学城一楼盘又出现了同样的问题。业主李先生投诉称，该小区全面取消地下车库的月保。“4月我们还没有接到任何消息，但5月去物管续交月保费时，却被告知月保已经被取消了，如果不买车位的话，就只能临停。
  据悉，按照该小区2015年4月起实施的收费标准，小区地下停车场月保为每月400元，临停为每小时2.5元，每次封顶15元。李先生称，由于车位售价高达每个20多万元，所以不少邻居都选择了月保的形式停放车辆，对于400元这个月保价格，大家都认为没有超过当时的政府最高限价（该限价于2015年8月15日随省发改委483号文发布而被取消），比较合理。但是现在只能按照临停计费，则每月停车支出猛增：“比如说我自己，每天早上要送小孩上学后再回家洗漱打扮，然后开车出门上班。中午回来吃饭，下午再出门上班，晚上回来停一夜。一天的复合计费，少则二十多元，多则三四十元，一个月光停车费这块就要七八百元，比原来的月保收费足足贵了一倍。”不过，开发商表示，取消月保一事系开发商及车位产权所有人在综合考虑后作出的决定。
  案例点评：
  开发商强行取消月保，变相逼业主买车位的纠纷远不止一例。去年广州天河某楼盘地下车库有500多个位，楼盘户数只有420多户，车位绝对足够，但开发商将临租位锁上，变相逼业主买车位。物管回应表示，车位上锁系因为车位已卖，车位所有权属于开发商，开发商会适当配备临租位。据物管说，这里一个车位大约60万元。
  律师说法：
  广东领路律师事务所律师李成表示，首先要看地下车库是否属于人防工程，如果不是，要看双方的物业管理合同中是否有相关的约定，有约定按相关的约定处理。如果没有约定的话，车位的所有者有权不出租。如果地下车库是属于人防工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第九条规定：国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因为人防工程目前基本认为产权属于国家，同时规定出售人防工程是违法的。小区的物业不能强制出售属于人防工程的地下车库。此外，还有律师表示，小区车位要优先保证小区业主停车，车位买卖也要公示。因为《物权法》里面规定，规划区内的停车位，首先应当满足业主需求，开发商需公开证明满足了业主需求。
  案例4 商场人气不佳 租户要求退租
  去年，广州荔湾区某专业市场有部分业主要求退租，并在该商场拉横幅与开发商对峙。据悉，该项目定位为全球鞋业展览航母，拥有26万平方米超大体量、逾2500个铺位、2600个停车位，是具有休闲购物特色、零售、批发、展贸一体化的国际鞋业主题商城。通过一年多的招商，自2013年7月1日起，入驻商家陆续开业。不过，由于多方面原因，开业以来，人气一直不佳。有租户表示，经营了多年，商场一直没什么人气，自己的生意受到影响。
  商场负责人告诉记者，商场人气不足的现象目前公司非常重视，而且目前正在整合行业资源，推进项目的转型调整工作，不过商场大的定位应该不会改变，但具体方案正在研究中。
  案例点评：
  广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，对刚开业的新商场来说，地段、功能、布局、管理经验等方面都影响商户的经营状况，商家需要磨合才能知道能否适应商场的环境，能否做下去。对于新项目来说，5%左右的退租率是正常的，退租率超过15%，就说明商场的地段、硬件、经营管理等方面有问题。特别是一些以小铺为主打的商场铺，如果租户大多是没从商经验的商户，退租率高是非常正常的。
  律师说法：
  广东领路律师事务所律师李成表示，租户是否有权要求退租，要看双方的“租赁合同”是否有相关的约定推广活动、及达到开店率多少等方面的约定，如果没有相关约定，租户退租损失要自己承担。租户在承租前不能单方面相信市场的宣传，应该综合考虑情况，谨慎投资。
  案例5 有业主收楼时发现多处质量问题
  去年11月，有业主爆出，位于广州增城区新塘镇南安村的某楼盘未通过建设工程消防验收，开发商却催促业主先收楼。根据此前的报道，此位业主买入的房子为预售房，双方合同约定该套商品房建筑面积近90平方米，价格则为90多万元，自带装修，2016年10月31日交付业主使用。但当业主前往检查新房时，却发现多处质量问题，如房屋墙壁有裂纹、地砖起泡等。除此位业主之外，另有多个业主也发现此类质量问题。
  近期记者采访获悉，该楼盘即将清盘。但销售中心的工作人员称，目前还在整改之中，建设工程消防也在复查之中。根据开发商售楼信息，其标明入住时间为2016年12月。但多位业主在腾讯房产中发帖表示，该楼盘没有配套、延期收楼、强制收楼、消防不通过等问题目前并未解决，同时此前承诺配套公立华师附中（小）增城学校，现在也不见踪影。
  案例点评：
  有业内人士对记者表示，开发商强制业主收楼的情形并不常见。如果是楼盘的一些指标未达到硬性标准，如容积率超出规定范围，或者开发商承诺使用某种建材，却用劣质的替代等，购房者都可以拒绝收楼。目前多数楼盘让业主收楼都是先验房后签字，但部分开发商的交楼流程是让业主先签字后验收，这使得开发商可以钻法律空隙。
  律师说法：
  广东伯方律师事务所律师王朝阳认为，建设工程消防不合格，这是不符合收楼标准的，如果强制收楼，会存在违约风险。而且发商未补齐相关手续，便让业主收楼，可能会使业主无法顺利办理房产证。
  案例6霉地板赔付正在进行中
  今年1月份，信息时报记者曾收到业主投诉，广州黄埔区某楼盘三栋住宅不少业主的精装地板出现了霉变，还有部分业主家中的卫生间出现严重漏水。当时开发商方面称，问题系施工工期潮湿滋生霉菌所致，并提出赔付方案。开发商提出的三种赔付方案是，1.更换“北美枫情”其他批次的强化地板；2.业主按照成本价补差价后，更换成“北美枫情”实木复合地板，其中01、02、04、05户型补1969元差价，03、06户型补2618元差价；3.已经更换成瓷砖或者其他品牌木地板的业主，开发商按照成本价以代缴管理费的形式退还业主，其中01、02、04、05户型退还2816元，03、06户型退还3803元。
  开发商提出赔付方案后，大部分业主不接受三种赔付方案，因为赔偿方案中未实质性补偿业主们自行更换地板的费用。近日据开发商最新回应，A9、A10、A11三栋楼，反馈问题和报修的户数为306户，目前双方已达成协议，业主已认可上述补偿方案，开发商将在本月中旬开始赔付工作。
  案例点评：
  广州市房地产测绘院测绘员王超峰对记者表示，房子由于质量问题而引起的纠纷比较常见，若在保修期内发生属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务。此外，购房者还可以在修复后，主张一定的赔偿。
  律师说法：
  广东国鼎律师事务所律师李刚认为，业主可以找专业检测机构检测，确定房屋直接损失。同时，业主们需要保存有关购房装修的凭证合同和证据，先与开发商协商调解，如果不能达成协议再诉诸法律途径，但最好还是双方就赔偿达成一致协议。